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Arrendamientos urbanos y contrato de comodato

Arrendamientos urbanos y contrato de comodato

Autor:

Editorial:
FCU - Fundación de Cultura Universitaria (Uruguay)

Año de edición:

ISBN:
978-9974-2-0779-0.

Páginas:
410

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 INDICE

ÍNDICE GENERAL 
ÍNDICE ARRENDAMIENTOS URBANOS 
 
Prefacio a la séptima edición 
Prólogo del Dr. Juan Jacobo a la quinta edición 
Prólogo del Dr. Juan Jacob a la primera edición 
Abreviaturas y terminología utilizadas 
 
CONCEPTOS BÁSICOS DEL CONTRATO 
DE ARRENDAMIENTO 
 
CAPÍTULO I 
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS EN GENERAL 
1. Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento 
2. Origen del contrato 
3. Terminología empleada por nuestro código civil 
4. Concepto y definición legal 
5. Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento 
6. Características del contrato de arrendamiento 
7. Capacidad y legitimación 
8. Obligaciones de las partes 
8.1 Obligaciones del arrendador 
8.1.1 Entregar la cosa arrendada (numeral 1º) 
8.1.2 Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada (num. 2º) 
8.1.3 Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (num. 3º) 
8.1.4 Vicios de la cosa (art. 1804 C.C.) 
8.1.5 Obligaciones cuando la cosa no puede usarse por caso fortuito 
8.1.6 Obligación del arrendador del reembolso de reparaciones indispensable (art. 1807 C.C.) 
8.1.7 Obligación del pago de determinadas cargas (art. 1810 C.C.) 
8.2 Obligaciones del arrendatario 
8.2.1 Usar la cosa según los términos del contrato (art. 1811 num. 1º) 
8.2.2 Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia 
8.2.3 Pago del precio o renta 
9. Extinción del contrato 
 
CAPÍTULO II 
GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 
1. Concepto de bien urbano y el criterio para definir su destino 
2. Proceso legislativo en nuestro país 
3. Características especiales del presente derecho 
4. Breve introducción al régimen vigente 
 
CAPÍTULO III 
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A LA MATERIA ARRENDATICIA POR DIVERSAS LEYES RECIENTEMENTE APROBADAS 
A. Incidencia de la ley Nº 18.246 de unión concubinaria sobre la materia de arrendamientos y desalojos 
1. Introducción 
2. Normas en materia de arrendamientos que otorgan beneficios a favor del cónyuge 
2.1 La cesión legal del arriendo prevista en el art. 20 del decreto-ley 14.219 
2.2 El subarrendamiento previsto en el art. 23 del decreto-ley 14.219 
2.3 La sustitución de la garantía para no ser desalojado por la contaduría general de la nación 
3. Desalojo como ocupante precario de los ex concubinos 
3.1 Estado de la situación anterior a la sanción de la ley en análisis 
3.2 Situación actual 
3.3 Procedimiento aplicable y juzgado competente 
4. Suspensión del lanzamiento en casos de hijos menores de 18 años 
B. Registro y funcionamiento de pensiones dispuesto por la ley Nº 18.283 
1. Introducción 
2. Plazo y requisitos 
3. Extinción del contrato y desocupación de la finca 
4. La conversión en arrendamiento 
C. Efectos de la declaración de concurso frente a los contratos de arrendamientos 
1. Introducción 
2. Efectos sobre los contratos 
D. Procedimiento para la restitución de la finca respecto de fincas reguladas por el sistema de cooperativas de vivienda 
E. Nueva excepción al plazo máximo de contratación 
establecido por el art. 1782 del código civil 
 
CAPÍTULO IV 
SIMULACIÓN EN LOS CONTRATOS DE ARRIENDO. PROBLEMAS PUNTUALES 
1. Introducción 
2. Formas de simulación: absoluta y relativa 
3. La simulación absoluta de contratos de arrendamiento 
3.1 El deudor que simula un contrato de arrendamiento de su propiedad objeto de remate 
3.2 La realización de un arriendo rural para desestimular al Instituto Nacional de Colonización 
4. Generalidades de la simulación relativa 
5. Diversos tópicos de simulación relativa en contratos de arrendamiento 
5.1 Simulación en la naturaleza del contrato 
5.1.1 Contratos de comodato que encubren un contrato de arriendo urbano 
5.1.2 Contratos de arriendo que encubren otros contratos: comodato, depósito, etc. 
5.1.3 Contratos de pastoreo que encubren un contrato de arriendo rural 
5.2 Simulación en el contenido u elementos del contrato 
5.3 La simulación relativa subjetiva 
5.3.1 Diferentes clases de interposición 
5.3.2 La interposición ficta 
6. La simulación como excepción y la posibilidad que la misma sea declarada “inciderter tantum” 
 
ARRENDAMIENTOS URBANOS DECRETO-LEY N° 14.219 (DE 4 DE JULIO DE 1974) 
 
CAPÍTULO I 
DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUALQUIERA FUERE SU DESTINO 
Sección 1: Contratos que se celebran con posterioridad a la vigencia de la presente ley 
Régimen legal de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles 
Garantía del Estado para nuevas construcciones 
Precio y plazo 
Año de prórroga 
Desalojo una vez vencido el plazo de prórroga 
Sección 2: Contratos con plazo contractual pendiente 
Contratos con plazos contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L. 
Contratos con plazo contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L. con más de dos años de duración 
Actualización automática del precio del alquiler 
Sección 3: Contratos con plazo contractual vencido 
Caducidad de los plazos legales de la Ley 13.659 
Prórroga de contratos celebrados antes de la vigencia del D.L. con plazo contractual vencido 
Actualización de precios de contratos con plazo contractual vencido antes de la vigencia del D.L. 
Pago de retroactividades por diferencias de alquiler 
Convenios con plazo pendiente 
 
CAPÍTULO II 
DE LA APLICACIÓN DE LA UNIDAD REAJUSTABLE 
Procedimiento para la determinación del reajuste 
 
CAPÍTULO III 
CASA-HABITACIÓN 
Normas generales 
Acción de rebaja de alquiler 
Concepto de ingresos mensuales líquidos 
Cesión legal del arriendo 
 
CAPÍTULO IV 
LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO 
Normas generales para los contratos anteriores a la presente ley 
Reajuste de precio de fincas destinadas a industria y comercio 
Plazo legal de prórroga para fincas destinadas a industria y comercio 
 
CAPÍTULO V 
EL SUBARRENDAMIENTO 
Subarrendamiento 
 
CAPÍTULO VI 
DE LAS EXCEPCIONES 
Desalojos con plazo contractual pendiente 
Deberes y excepciones respecto al caso previsto en el numeral 4º del artículo 24 
Desalojos por el causal 
Situaciones excluidas del D.L. 14.219 
Sanción en caso de traslación de dominio 
Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción 
Prohibición de iniciar nueva acción hasta después de transcurrido un año 
Plazo en los desalojos por causal 
Desalojo del inquilino escandaloso 
Deducción de acción de desalojo por parte de funcionarios del Estado 
Desalojo de porteros, cuidadores, limpiadores, etc. 
Desalojo al comodatario 
Desalojo de los ex concubinos 
Obligación de abonar el precio de acuerdo al régimen del decreto-ley 
 
CAPÍTULO VII 
DE LAS GARANTÍAS 
Constitución de garantía 
Ratificación de la fianza o complementación de la misma en caso de aumento de precio del alquiler 
Sustitución de la fianza personal para la garantía de alquiler en O.H.R. 
Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría General de la Nación 
 
CAPÍTULO VIII 
DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERÍA Y EL PROCEDIMIENTO 
Sección I: Procedimientos generales 
Competencia en materia de arrendamientos, desalojos y lanzamientos 
Acreditación del derecho de propiedad 
Legitimación activa y pasiva en el juicio de desalojo 
Trámite escrito 
Intimación de desalojo 
Desalojo al moroso pagador 
Desalojo y acción ejecutiva 
Acreedor anticrético 
Cláusula del desalojo 
Reforma del plazo 
Inspección judicial e inventario del bien 
Tenencia provisional y entrega definitiva 
Caída en mora 
Tributos y costos de la intimación de pago 
Oblación y consignación 
Procedimientos especiales 
Rescisión del contrato de arrendamiento 
Administrador del inmueble 
Titulares de promesa de compraventa inscripta (Ley 8.733) 
Prórroga del lanzamiento 
Sección II: Procedimientos especiales 
Acción de rebaja de alquiler 
Acreditación de la desvinculación del titular del arriendo 
Cesión de arrendamiento destinado a industria y comercio 
Oposición a la cesión del arrendamiento 
Inspección ocular para justificar el subarrendamiento 
Cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario 
Inspección ocular del inmueble y rebaja del alquiler 
Procedimiento especial en cado de contienda no prevista 
 
CAPÍTULO IX 
DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES 
Infracciones y penalidades 
Delitos previstos 
Cobro indebido de gastos judiciales 
Simulación de diversos negocios jurídicos 
Cláusulas nulas 
Cobro de consumos generales 
Servicios accesorios a la locación 
Infracciones que no tengan sanción 
Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc. 
Delito de usurpación 
 
CAPÍTULO X 
DE LOS LANZAMIENTOS 
Sección 1. 
Régimen especial de suspensión de lanzamientos 
Normas no amparadas en el presente capítulo 
Sección 2. 
Imposibilidad de hacer efectivo el lanzamiento contra determinados arrendatarios 
Sección 3. 
Inscripción en el R.A.V.E. 
Sección 4. 
Sección 5. 
Fincas ruinosas 
 
CAPÍTULO XI 
DISPOSICIONES GENERALES 
Cobro de gastos comunes al arrendatario 
Instalación de antenas 
Plazos legales de arrendamiento 
Aplicación espacial del decreto-ley 
Indivisibilidad de la deuda del alquiler con los tributos y demás 
Doble destino 
Obligaciones del arrendador, subarrendador o administrador 
Consensualidad del contrato de arrendamiento urbano 
Hospedaje en hoteles, pensiones y moteles 
Inmuebles excluidos del decreto-ley en función de su destino 
Ajuste de precio en determinadas situaciones de exclusión 
Derogaciones 
Ley de orden público 
Vigencia del D.L. 14.219 
 
CAPÍTULO XII 
DISPOSICIONES TRANSITORIAS 
 
LEY N° 15.799 
LEY DE EMERGENCIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 
 
CAPÍTULO I 
De los arrendatarios buenos pagadores 
Suspensión de lanzamientos 
Arrendatarios que se hubieran acogido a la reforma del plazo 
Desistimiento unilateral del contrato 
 
CAPÍTULO II 
Del reajuste de los precios 
Reajuste de precios 
 
CAPÍTULO III 
Del procedimiento de rebaja de alquiler 
Procedimiento de rebaja de alquiler 
Acción de rebaja de alquiler 
 
CAPÍTULO IV 
Arrendatarios deudores 
Arrendatarios deudores 
 
CAPÍTULO V 
De las casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines 
Casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines 
 
CAPÍTULO VI 
De los asentamientos marginales 
Suspensión de lanzamientos de asentamientos marginales 
 
CAPÍTULO VII 
Disposiciones generales 
Reajuste escalonado del precio 
Sustitución del art. 51 del D.L. 14.219 
Sustitución del inciso 3 del art. 52 del D.L. 14.219 
Lanzamiento de arrendatarios inscriptos en el R.A.V.E. 
Notificación al fiador del incumplimiento del arrendatario 
Modificación del art. 40 del D.L. 14.219 
Excepciones a la aplicación de la Ley 15.799 
Limitaciones probatorias 
Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana 
Disposiciones de orden público 
 
ÍNDICE CONTRATO DE COMODATO Y SU DESALOJO 
Introducción 
 
CAPÍTULO I 
CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL COMODATO 
1. Definición 
2. Nomen juris 
3. Origen histórico y su evolución en el Derecho Romano 
4. Caracteres del comodato 
4.1 Contrato real 
4.2 Contrato unilateral 
4.3 Contrato gratuito 
4.4 Capacidad 
4.5 Legitimación 
4.5.1 Comodato celebrado sobre cosa ajena 
4.5.2 Comodato celebrado por el arrendatario 
5. Obligaciones de las partes 
5.1 Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodatario 
5.2 Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodante 
 
CAPÍTULO II 
CLASIFICACIÓN DE COMODATOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL 
1. Comodato contractual y comodato legal 
1.1 Especies de comodatos en nuestro Código civil 
2. Diferencias históricas entre comodato y precario 
3. Concepto actual 
4. Clasificación de comodatos 
4.1 comodato contractual 
4.1.1 Comodato estable 
4.1.2 Comodato precario contractual 
4.2 Comodato precario legal 
5. Situación de los ocupantes de bienes ajenos (“intrusos”) 
 
CAPÍTULO III 
PROCEDIMIENTO PARA LA RESTITUCIÓN DEL BIEN 
DADO EN COMODATO 
1. Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles 
1.1 Posición de la doctrina y la jurisprudencia anterior a la vigencia del Código General del Proceso 
1.2 El artículo 546 del Código General del Proceso 
1.3 Juicio de desalojo 
1.4 Legitimación 
1.5 Procedimiento 
1.5.1 Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles 
1.5.2 Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar al desalojo 
1.5.3 Ejecución de la sentencia 
2. Procedimiento para la restitución de bienes muebles 
2.1 Proceso de entrega de la cosa 
2.2 Vigencia de la ley 8.153 de 16 de diciembre de 1927 
2.3 Particularidades del artículo 31 de la ley 8.153 
2.4 El artículo 364 del Código General del Proceso 
2.5 Procedimiento 
 
CAPÍTULO IV 
OCUPACIÓN PRECARIA Y DERECHO DE FAMILIA 
1. Planteo del problema 
2. Orientación de la doctrina y la jurisprudencia 
2.1 Doctrina sobre el tema 
2.2 Jurisprudencia de nuestros tribunales 
3. Nuestra posición 
3.1 Consideraciones generales 
 
APÉNDICE I 
NORMATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 
Código Civil 
Código General del Proceso 
Ley Nº 8.153 de 16/12/1927 
Ley Nº 15.818 de 30/06/1986 
Ley Nº 16.002 de 13/12/1988 
Ley Nº 16.226 de 29/10/1991 
Ley Nº 16.320 de 1/11/1992 
Ley Nº 17.292 de 25/1/2001 
Ley Nº 17.495 de 24/5/2002 
Ley Nº 17.555 de 18/9/2002 
Ley Nº 18.246 de 27/12/2007 
Ley Nº 18.283 de 16/5/2008 
Ley Nº 18.387 de 23/10/2008 
Ley Nº 18.407 de 24/10/2008 
Ley Nº 18.666 de 14/7/2010 
 
APÉNDICE II 
ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN Y REAJUSTE 
Índices de actualización de alquileres, de precios al consumidor, unidad reajustable de alquileres 
 
APÉNDICE III 
MODELO DE ESCRITOS JUDICIALES 
 
BIBLIOGRAFÍA 
 
ÍNDICE TEMÁTICO DEL D.L. 14.219 
 
ÍNDICE GENERAL DE LA OBRA 

Catalogado en

Contratos Civiles y Comerciales / Importados

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